С 1 января 2019 года вступает в силу Федеральный закон РФ от 29.07.2016 № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Данный закон приходит на смену действовавшему без малого 20 лет Федеральному закону от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и на комплексной основе регламентирует все вопросы ведения гражданами садоводства и огородничества: от создания соответствующего объединения и определения порядка деятельности его органов управления, принятия в члены товарищества, до вопросов предоставления отдельным садоводам и огородникам индивидуальных земельных участков и возведения на них объектов недвижимости.
Подробнее о том, что ожидает «дачников» и на другие вопросы редакции отвечает Андрей Жуков, директор Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Самарской области.
— Новый федеральный закон, видимо, затронет интересы огромного числа жителей Самарской области. В этой связи, есть ли у Кадастровой палаты СО понимание, сколько в регионе «дачных», «садовых» или «огородных» участков?
По данным Кадастровой палаты в настоящее время в Самарской области около 412 тыс. «дачных», «садовых» и «огородных» земельных участков. С вступлением в силу с начала 2019 года нового федерального закона, регламентирующего ведение гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд, легальными останутся лишь две последних формы. Соответственно, для управления территориями, на которых они расположены, будут создаваться СНТ — садовое некоммерческое хозяйство и ОНТ — огородное некоммерческое хозяйство.
Даже различие в наименовании двух законодательных актов дает понять – такие категории как «дачи», «дачные некоммерческие объединения граждан» уходят в прошлое. Со вступлением в силу Закона о садоводстве и огородничестве легальный статус сохраняют только две формы – садовые и огородные земельные участки.
Вместе с тем, у владельцев существующих дачных земельных участков не должно возникать поводов для беспокойства. Одним и принципиальных положений нового законодательного акта является отсутствие требований об обязательном преобразовании существующих объединений граждан и замены имеющихся у правообладателей документов. Так, реорганизация созданных гражданами для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства до 01.01.2019 организаций не требуется, за исключением предусмотренных законом случаев.
Более того, даже если такая организация примет решение о переименовании в садоводческое некоммерчское товарищество или огородническое некоммерческое товарищество, данное изменение не потребует внесения изменений в имеющиеся у дачников (садоводов, огородников) правоустанавливающие и иные документы, содержащие их прежние наименования. Внесение таких изменений может осуществляться по желанию заинтересованных лиц.
Еще один важный момент, который необходимо отметить – вступающий в силу закон касается ведения гражданами садоводства именно для собственных нужд, на «промышленное» садоводство его положения не распространяются».
— Если понятие дачных участков упраздняется, как узнать к какой категории относится теперь твой участок? Нужно ли менять документы тем гражданам, кто ранее уже узаконил жилые и нежилые строения на даче?
Соответствующий порядок регламентирован переходными положениями Закона о ведении гражданами садоводства и огородничества. В частности, предусмотрено, что такие виды разрешенного использования земельных участков, как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» считаются равнозначными и соответствующие земельные участки являются садовыми земельными участками.
Данное положение не распространяется только на земельные участки с видом разрешенного использования «садоводство», предназначенные для осуществления садоводства, представляющего собой вид сельскохозяйственного производства, связанного с выращиванием многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур (фактически садоводство как вид коммерческой деятельности).
В свою очередь, такие виды разрешенного использования земельных участков, как «огородный земельный участок», «для огородничества» и «для ведения огородничества», также считаются равнозначными, а земельные участки, в отношении которых они установлены, являются огородными земельными участками.
Аналогичные правила предусмотрены для существующих объектов капитального строительства:
- расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до 01.01.2019 с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами;
- расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до 01.01.2019 с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, будут признаны садовыми домами.
При этом как в первом, так и во втором случае замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
— Какой алгоритм действий для собственника, в случае если его жилой дом и др.постройки находятся на садовом участке?
Для существующих в настоящее время и поставленных на государственный кадастровый учет жилых строений и жилых домов осуществление каких-либо дополнительных действий не требуется – в силу прямого указания закона они признаются жилыми домами.
В настоящее время, если подобный объект недвижимости на кадастровый учет не поставлен и регистрация прав на него не осуществлялась, правообладетелю дачного участка следует обратиться к кадастровому инженеру для заключения договора на выполнение работ по подготовке технического плана.
В рамках исполнения договора данным специалистом на основании заполненной собственником земельного участка декларации, оформленной в соответствии с требованиями, установленными приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, будет подготовлен технический план объекта недвижимости.
Указанный технический план требуется представить в орган регистрации прав с заявлением о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект недвижимости. В данном случае указанные процедуры осуществляться одновременно, а размер государственной пошлины за регистрацию права на здание составит 350 рублей.
Такое заявление может быть представлено через любой многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, специалисты которого помогут с его заполнением.
С 1 января 2019 года соответствующий порядок будет действовать только для садовых домов, и хозяйственных построек, возводимых на садовом земельном участке.
Как представляется, для создания жилого дома на садовом земельном участке потребуется обращение в орган местного самоуправления муниципального района или городского округа, в зависимости от территориального расположения, с заявлением о выдаче разрешения на строительство такого объекта.
В данном случае именно выданное уполномоченным органом разрешение на строительство вместе с проектной документацией либо декларацией об объекте недвижимости будет являться основанием для подготовки технического плана на построенный жилой дом. В дальнейшем процедура оформления дома остается идентичной.
— Что делать собственникам, построившим жилые дома на огородном участке? Можно ли зарегистрировать жилой дом и иные капитальные строения на участке в ОНТ?
Закон о ведении садоводства и огородничества не допускает создания на огородных земельных участках каких-либо объектов, за исключением хозяйственных построек, не являющихся объектами недвижимости, предназначенных для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Каких-либо исключений из данного правила не предусмотрено.
Учитывая изложенное, осуществление в отношении таких объектов кадастрового учета и регистрации прав в соответствии с требованиями Федерального закона РФ «О государственной регистрации недвижимости» не представляется возможным.
При этом отмечаем, что и действующий в настоящее время закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» также предусматривает возможность возведения на земельном участке исключительно некапитального жилого строения, причем такая возможность зависит от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.
Закон о ведении садоводства и огородничества не предусматривает механизмов легализации подобных объектов. Вполне возможно, что в результате формирования практики применения нового законодательного акта единственным вариантом их надлежащего оформления будет являться обращение в суд.
— В чем детально заключается разница между садовыми и огородными участками?
И тот, и другой вариант предполагают использование земельного участка для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур, однако, они имеют принципиальное различие.
Так, если статус земельного участка в качестве «садового» предусматривает право размещения на нем садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей, то использование земельного участка как «огородного» позволяет размещать на нем исключительно хозяйственные постройки, не являющиеся объектами недвижимости, предназначенные только для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
Имеется и определенная разница в составе документов, в соответствии с которыми осуществляется установление границ и образование земельных участков: если земельные участки имеют статус «садовых», для определения их границ и образования требуется подготовка документации по планировке территории, если речь идет о земельных участках в границах территории огородничества – достаточно только проекта межевания территории.
Кроме того, как СНТ, так и ОНТ являются видом товарищества собственников недвижимости. При этом садоводческое товарищество по решению общего собрания членов вправе изменить свой вид на товарищество собственников жилья в случае если оно соответствует нормам жилищного законодательства и одновременного удовлетворяет следующим условиям:
- территория садоводства расположена в границах населенного пункта;
- на всех садовых земельных участках, расположенных в границах территории садоводства, размещены жилые дома.
— Будут ли одновременно изменяться все участки в дачном кооперативе, например, все ли участки там будут признаны садоводческими? Или для этого надо будет обращаться за оформлением каждому собственнику?
Все земельные участки, имеющие виды разрешенного использования «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» в силу прямого указания Закона о садоводстве и огородничестве признаются садовыми земельными участками. Необходимость издания для этого каких-либо дополнительных актов, в том числе по индивидуальным заявлениям собственников не предусмотрена.
— Остается ли в силе «дачная амнистия»?
Да, вступление в силу нового Закона о садоводстве и огородничестве никоим образом не влияет на действие «Дачной амнистии» в том виде, в котором она существует сейчас. Напомню, что положения «Дачной амнистии» предполагают возможность создания индивидуального жилого дома на земельном участке, представленном для индивидуального жилищного строительства или для личного подсобного хозяйства и расположенного в границах населенного пункта, без получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию. Соответствующие положения действуют до 01.03.2020.
Вместе с тем, отсутствие требования о вводе объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не освобождает от необходимости получения разрешения на строительство соответствующего объекта. Именно разрешение на строительство и проектная документация (либо при ее отсутствии — декларация об объекте недвижимости, составленная и заверенная правообладателем), будут являться документом, на основании которого должен быть подготовлен технический план для постановки на кадастровый учет и государственной регистрации прав на созданный объект индивидуального жилищного строительства.
— Куда обращаться для оформления жилого дома на дачном участке? Что делать, если люди не успели сделать это до 1 января 2019 года?
В настоящее время предусмотрена возможность создания на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства или дачного хозяйства, жилых строений.
В отличие от индивидуальных жилых домов для создания жилых строений в соответствии с требованиями законодательства в области градостроительной деятельности не требуется даже разрешения на строительство.
Соответственно, для постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав на созданное строение собственнику земельного участка, на котором построен такой объект, необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Данным специалистом на основании составленной заказчиком декларации об объекте недвижимости будет подготовлен технический план, который впоследствии необходимо представить в орган регистрации прав с заявлением о кадастровом учете и регистрации прав на объект недвижимости.
При этом, как уже было отмечено ранее, со вступлением в силу Закона о садоводстве и огородничестве все поставленные на учет по состоянию на 01.01.2019 жилые строения, расположенные на садовых участках, будут признаны жилыми домами. Замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей.
После 01.01.2019 упрощенные правила оформления недвижимости будут действовать только применительно к садовым домам. В случае же создания на садовом участке жилого дома, для его легализации потребуется получение и разрешение на строительство, и разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию.
Иточник: Пресс-служба филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Самарской области